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定期借家契約が普及しないのはなぜか?【メリット編】

2019/12/15

こんにちは!校條友紀子です。

2000年に始まった定期借家制度。

私はこの契約を反復継続して扱うようになり10年を超えました。

しかしながら、未だこの契約は賃貸市場に浸透していません。

なぜでしょう?

理由は3つ考えられます。

1.不動産管理会社の経験不足による抵抗

2.大家の知識不足

3.不動産管理会社と大家の関係が希薄

 

では、デメリットとメリットと解決策を考えてみましょう。

前回の続き第2弾!「メリットとその解説」をします。

 

【メリット】

1.不良入居者を期間の満了に伴い退去させることが容易である。

2.家賃増減請求権を契約によって排除することができる。

3.退去してもらいたい場合、高額な立退料や正当事由は不要であることから、

無駄な労力(交渉)や出費を抑えられる

 

【メリットの解説】

1.昔からの普通借家契約では「入居者に退去してもらう」ことは不可能でしょう。

「貸主からの正当事由」という語句をみかけますが、

正当事由として認められたケースを聞いたことはありません。

つまり、「借主=弱者」にとって超・超・超有利に作られた古い法律が

今もまだ改正されぬまま続いているのです。

 

不良入居者が居座り続ける

   ↓

良好な入居者が迷惑行為に耐えかねて退去してしまう

 

という負のスパイラルに大家が早く気付くべきです。

定期借家契約であれば、不良入居者(迷惑行為をする借主)とは

契約期間満了を機に契約を終了するという選択ができるため

「期間が満了したので退去してください」と主張できるのです。

それが結果的に良好な入居者にとって安心安全な住環境が保たれるわけです。

また、管理会社にとっても悪質なクレーム対応に時間や労力を奪われる

ことがなくなるので、

「管理しやすい物件」としてより一層大切に管理してもらえることでしょう。

 

2.よほど好条件な賃貸物件は全国見渡して数パーセントでしょう。

大半の物件は築年月とともに価値は恐ろしく下がり、

「家賃値下げ交渉」に頭を悩ます大家さんも多いと察します。

 

ところが、この定期借家契約では特約を付けることによって

「家賃の値下げに応じなくてよい」のです。

こんな夢のような契約を使わずにいるなんてもったいないですよ。

この特約は有効ですから活用すると良いでしょう。

 

3.「古くなってきたし、建て替えたいから退去してほしい」

「子供が大人になったので取り壊して子供の家として使用させてあげたい」

というような貸主の理由は正当事由として認められません。

では実際、どのように立ち退いてもらい、建て替えをしているのでしょうか?

結論からいうと「立ち退き料」を大家が支払い、退去してもらうのです。

「立ち退き料の支払い」をすることにより「正当事由」に一歩近づくかも・・・

という逆算みたいなものです。おかしな原理です。

 

【まとめ】

🔶定期借家契約の経験豊かな管理会社に協力してもらう(今までどれくらい取り扱ってきたのか具体的な経験を聞きましょう)

🔶大家が自主管理で実行する場合は特別な契約書類や期間満了の通知などよ~く勉強すること!

🔶同じ定期借家といえども「居住用・事業用」では中身に大きな差があるので注意が必要!

🔶借主に対して定期借家契約について正しい説明や募集を行い、安心してもらうこと!

 

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