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定期借家契約が普及しないのはなぜか?【デメリット編】

2019/11/17

こんにちは!校條友紀子です。

定期借家法が施行されて20年が経過しようとしています。

私はこの契約を積極的に導入して10年経ちます。

しかしながら、未だこの契約は賃貸市場に浸透していません。

なぜだろうか・・・

理由は3つ考えられます。

1.不動産管理会社の経験不足による抵抗

2.大家の知識不足

3.不動産管理会社と大家の関係が希薄

 

では、デメリットとメリットと解決策を考えてみましょう。

今回のブログは第1弾!「デメリットとその解説」をします。

 

【デメリット】

 

1.契約書とは別に定期借家契約に関する説明書面などが必要なこと、

契約終了の6ヶ月から1年前の間に期間満了の通知が必要なことなどがあって、

不動産管理会社の負担が大きい。(管理会社側)

 

2.ケースによっては不動産管理会社の過失を指摘され、

大家or賃借人に訴えられる可能性もある。(管理会社側)

 

3.賃料を相場よりも安くしなければならないといういい加減な風評(貸主側)

 

4.いつ追い出されるかわからないという不安感(借主側)

 

5.中途解約が出来ないという不安感(借主側)

 

6.ポータルサイトによると「定期借家を除く」で絞り込みされた場合、客付けが減る(貸主側)

 

【デメリットの解説】

 

1.定期借家契約を締結するには別添書面、説明、

そして何年か後にも「書面通知」が必要です。

契約書の条文も慎重に取り扱う必要があります。

使用すると契約が無効になってしまう文言も無きにしも非ず。

管理会社にとってみれば煩雑で責任が重いだけで費用対効果が得られるか?

といったところでしょう。

 

2.大家は期間満了により退去してもらいたいのに、不良借主が居座る。

そして「この定期借家契約は無効だ!」

と主張し訴訟に発展したケースも身近に聞きました。

もし、不動産管理会社がこの煩雑な契約作業に関して落ち度があれば、

確実に巻き込まれ、損害をカバーしなければならないでしょう。

という理由から、リスク回避のため不動産管理会社は積極的に勧めないでしょう。

 

3.色々なサイトで調べると「定期借家契約は賃料が安く借りられる」

とのフレーズをみかけます。

たしかに1年程度の超短期契約であれば

そういった賃料値下げはある得るかもしれませんが、

私の経験上「定期借家契約だから安くしてほしい」と言われたことはありません。

これは風評だと思います。

 

4.今の法律上、借主にとって普通借家契約は永遠の権利と言えましょう。

ほぼ確実に住み続けられます。

ところが定期借家契約に「永遠の賃借権」はありません。

しかし、再契約を繰り返していけばいいのです。

万が一、再契約を拒絶されたら別の住居を探せばいいのではないでしょうか?

今の賃貸市場は供給過多です。

今以上に良い物件が簡単に見つかるのではないでしょうか。

 

 

5.「契約期間中に退去したくなったらどうするの?

残りの契約期間の家賃を払わなければならないんでしょ?」

との不安の声があります。

大家の意向によりますが、契約内容を確認しましょう。

定期借家契約であっても中途解約可能なケースはあります。

交渉次第といえましょう。

 

6.集客の窓口たる部屋探しウエブサイト側の理解不足に問題があるように感じます。

 

 

【メリット】は次回以降のブログにて解説します。お楽しみにお待ちください。

ちらっとこんな内容です↓

・不良入居者を期間の満了に伴い退去させることが容易である。

・家賃増減請求権を契約によって排除することができる。

・退去してもらいたい場合、高額な立退料や正当事由は不要であることから、無駄な労力や出費を抑えられる

 

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