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分譲マンションの大規模修繕工事ってどのように始めるの?

2019/05/27

こんにちは。校條友紀子です。

今月は顧問先マンション管理組合での定期総会が続きました。

写真はその総会の様子です。

写真 2019-05-12 19 05 12

 

 

 

 

 

 

 

 

すべての議案は可決し、1時間弱で終了しましたが、

今後の課題は深刻です。

 

①建物の老朽化

②区分所有者の高齢化

 

②は役員になれる範囲を拡大し、皆さんで助け合っていただく方法で今はなんとか

保っています。

しかし先延ばししている①の大規模修繕計画は進めていかなければなりません。

 

高齢化による役員のなり手不足はどこのマンションも深刻ですね。

高齢者をスキップせざるを得ない状況なので、

若い世帯が短いサイクルで役員を務めなければならないでしょう。

 

車は一人1台という時代でしたが、今は駐車場を必要としない世帯が増加中です。

ここの管理組合は隣地を土地賃借していますが、車利用者が減る中、

どうすべきか今後の課題として託されました。

 

大規模修繕工事の話に戻りますが、

「大規模修繕工事を行うには専門委員会を立ち上げなければならない」

と思い込みしている区分所有者があまりに多いのでここで私の意見を述べます。

 

ネットで情報収集すると、確かに「専門委員会のメンバーを募らなくては・・・」

という感覚に陥ります。われわれ専門家の間でも考え方はバラバラです。

私は必要だと思いません。

無理しなくても「理事会」だけで立派に実行できます。

 

 

 

 

 

 

 

なぜなら 

【専門委員会】の位置づけは「理事会の下部組織」だからです。

理事長は専門委員へ意見を求める側なので専門委員を兼務できない事例が多いのです。

ただし、

小規模マンションなどでなり手がいない場合などは

理事長が委員を兼務できるとすることも考えられますが、

一般的には理事長や担当理事が委員長を兼務することは好ましくありません。

 

 

【専門委員会設置のメリット】

大規模修繕工事検討から工事実施まで2~3年を要すること

(調査・全組合員への情報提供・施工業者選定・工事実施)

内容が専門的であること

理事会は通常業務が多忙であり1年で交代するのが通例であること

 

【専門委員会設置のデメリット】

専門委員会の意見と理事会が対立する

専門委員会が本来の業務範囲を逸脱し理事会より上位の存在となる

専門委員が途中で辞めてしまい機能しなくなり、逆に困難を来たす

専門委員会が工事完了後に解散せず現存する

 

デメリットでわかるように、トラブルを回避するためにも

「細則」を制定するとよいでしょう。

細則モデルを抜粋するとこんなイメージです。参考にしてください。

 

【細則モデル抜粋】

内容          調査、診断~竣工、検査まで(具体的に明記)

解散          業務の完了と共に解散

構成          ○名以上○名以内             

       理事会は、新設される委員会に1名の担当理事を指名する。

       委員会は、委員長1名・担当理事1名以上・委員1名以上とする。         

       委員長は、担当理事と兼任できないものとする。         

       委員長は、必要に応じて委員会の専門的知識を持つ外部委員を参加させることが

       できる。

資格     例)現に居住する組合員、居住する組合員と同居する配偶者又は一親等の親族

選出     例)公募、推薦、各階から委員を選任

委員長    委員長は、理事会にて任命する 委員長は、組合員から選出する。 委員長は委員

       会を統制し、委員と理事会または担当理事との連絡を計らなければならない。

担当理事   担当理事は、委員会と理事会の間の連絡を計らなければならない。

       理事会の意向を委員会に伝え、委員会の報告を理事会へ報告する。

活動の記録  組合員及び居住者は閲覧可能とする。

報告     委員会は、理事会が必要としたときに委員会活動の報告をしなければならない。

 

 

 

さぁ、いかがですか?デメリットを少しは理解いただけましたでしょうか?

 

●100戸を超える大規模マンションである

●十分に委員が集まりそうだ

●絶対に揉めることはないので細則は要らない

 

上記●3点が揃えば、すぐにでも専門委員会を設置して始めるとよいでしょう。

 

2~3年がかりの大規模修繕工事は1年任期の理事会で完結するのは無理でしょう。

そのために、専門家の力を借りるのも一つの案です。

マンション管理会社、設計監理事務所、マンション管理士、一級建築士など

その管理組合にとって信頼できるパートナー探しから始めることも視野に入れましょう。

専門知識のない集団があれこれ悩んでも限界があります。

挙句の果て、後に「理事会の〇〇が業者からウラ金を受け取っていたのではないか?」

など疑いをかけられることも多々あり、不条理なことです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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