大家さんに有利な【解約違約金】設定のポイント
こんにちは。校條友紀子です。
今回は大家さんに有利な短期解約違約金の設定についてお届けします。
たった数ヶ月や１年程度の短かい入居は貸主にとって非常に困りものです。
法律で借主は保護されていますから、通常損耗の原状回復費用やクリーニング費用は基本的に貸主負担です。
不動産会社に支払った広告宣伝費や、フリーレントといって始めの家賃を無料にしていたなら、収支を圧迫しキャッシュフローが回らないどころか赤字の心配も考えられます。
そのためにこの違約金設定は超オススメです。
今回はこの短期解約違約金のポイント３選をお伝えします！
ポイント１ いくらに設定するの？
よく見かける短期解約違約金の設定は、「１年未満の退去は家賃の１ヶ月分」と設定されているようです。
私も昔はそのように設定していました。
しかし、１年過ぎたら退去してしまう人が結構いたんです。
そのとき入居者さんの退去理由を聞いて驚きました。
彼は「僕は１年過ぎたら引っ越しする人生を歩んでいる。環境を１年ごとに変えて自分探しをしているんです」と言いました。
自分探ししていただくのは自由ですが、その理由で大家として赤字すれすれの賃貸経営は辛いなと思いました。
そのような方には入居していただかない方法があったのでは？と残念に思いました。
そこでこの違約金設定をすこしばかり厳しくして、このような短期解約の痛手を回避し、今に至ります。
私の場合「１年未満の退去は２ヶ月分、２年未満の退去は１ヶ月分」としています。
物件によっては「３年未満の退去は１ヶ月分」と設定しています。
これによって入居の妨げになることはあまりありません。
空室が埋まらないという障壁もあまりありません。
障壁があるとすれば、
・旅人のような借主さんは入居してくれなくなる
・家を新築する期間だけの仮住まいをしてくれなくなる
・近い未来、転勤や卒業が決まっている人が入居してくれなくなる。
このような入居者さんはさきほど述べたようにキャッシュフローがかなり悪くなるのでそれを承知の上でしたら受け入れるのもいいでしょう。
さて、家賃の１ヶ月分が相場とお話ししましたが、「家賃」ではなく「総賃料等」とするのがオススメです。
物件を借りる場合、ほとんどの場合は家賃＋共益費や駐車料など契約書に記載された月額制の支払いがあるはずです。
水道料が固定の賃貸借契約もあることでしょう。
そういう金額も含めて「総賃料等」と設定するといいでしょう。
みなさんは賃貸借契約書で月額制の費用を確認し、管理会社や不動産会社とすり合わせておくといいですね。
違約金について、不動産会社は契約前に借主に対して重要事項説明することが法律で義務付けされていますから、
退去時に「え～短期解約違約金？とかえ～！総賃料等！？そんなの払いたくない」とトラブルることはありません。
ポイント２ 不動産会社に強く伝える
自主管理の場合は契約書を変更する
管理会社任せの大家さんが大半を占めると思います。
不動産会社は、この違約金設定が合法であっても大家さんにわざわざすすめることはしません。
なぜなら短期解約となっても不動産会社や管理会社は身銭を切ることなく、むしろ次の入居時に利益が出ることは彼らにとってメリットなんです。
「短期解約違約金を設定すると空室が埋まりませんよ」などの提案があるかもしれません。
そのような提案は具体的な証拠や貸主側にメリットがない限りお断りしましょう。
大家さんが勉強して「短期解約違約金を入れてほしい」と主張しなければ、国や協会のひな型を使用することになるでしょう。
そのひな型は弱者である借主有利に作られているのでこの短期解約違約金は入っていません。一度締結された契約にこの違約金を追加することは無理でしょう。
ポイント３ 確実にいただくコツ
さぁ、これで安心だと思ったそこの大家さん。
「わかりました。短期解約違約金ですね。支払います」と言って退去しても一向に支払ってもらえない！となっては折角苦労して設定した意味がありません。
回収してこそ この特約が活きてあなたのキャッシュフローがまわるのです。
家賃保証会社がこの違約金を立て替え払いしてくれるのかが大きなポイントです。
これは保証会社選びや商品選びが重要ポイントでもあります。
管理会社や不動産会社に相談するなり、大家さん指定の保証会社に加入してもらうなど、行動しましょう。
私の場合、最も審査が厳しいと言われる「信販系」の保証会社を利用していますので、過去全員円満に支払ってくれました。
仮に「は～い、支払いま～す」と言いながら退去したのち支払ってくださらなくても、保証会社が貸主に立て替え払いしてくれますので心配無用です。
このように、短期解約違約金の設定を進めるなら、必ず違約金を回収できる仕組み作りをしておきましょう。
それはあなたのお仕事です。仕組み作りが出来上がったら管理会社にお任せすれば問題ないでしょう。
あなたの契約書、どうなっていますか？このあとすぐ確認しましょう。
YouTube動画にてこの内容を閲覧できますのでよかったらご視聴くださいね！
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