ルールを守らない悪質な入居者への賢い対策法
こんにちは。校條友紀子です。
今回はルールを守らない入居者への対応をお届けします。
私がまだ初心者だった頃、ルールを守らない入居者に伝えた言葉により
最悪のケースを招いた失敗談をお話しします。
ルールを守らない入居者に頭を悩ませるのは、すべての不動産投資家が経験するといっていいでしょう。
「借主」にとって超有利に作られた古い法律が今もまだ改正されぬまま続いています。
借主=弱者という考えの法律です。
また賃貸市場は完全に供給過多の時代です。
部屋余りが今後ますます深刻化しますから、空室を埋めるのにお金、時間、労力を費やすこと間違いないでしょう。
ルール違反の度合いによりますが、ルール違反した入居者に退去してもらうのが得策かどうか？
この私の失敗談を知ることによってあなたは対策を練ることができます。
本日の内容構成は３段階です。
1・事件の経緯
2・驚愕の結果
3・注意点
１・事件の経緯
入居者Bさんは、自転車を共用廊下に置いていました。このマンションには駐輪場もありますし、
契約書では共用部分に私物を置いてはいけないことになっています。
ルール違反をすると、他の入居者に不公平感を抱かせることになります。
また空室を見学に来た人にもマイナスイメージです。
そもそも狭い通路に大きな自転車を置かれては邪魔です。
他の入居者からクレームもいただきました。
私は、始めは丁重に注意喚起しましたが、一向に改善されず悩んでいました。
ある日、いつものとおり、その自転車に警告の札を取り付けに行きました。
お手紙、電話、メールでの勧告はすべて無視されていましたからね。
入居者Bが出かけるタイミングと一致し、私はBさんに会えました。
Bさんは「なにが悪いんだ！」と主張しました。
怒りがマックスの私は、あなたのようにルールを守らない人は退去してほしい
と伝え、その場を去りました。
翌日、Bさんから「大家さんから退去してほしいと言われたから来週退去します」という連絡がありました。
私は、本当は退去してほしくなかったんです。
増える空室に悩んでいたところやっと決まった入居者Bさんでした。それにBさんは静かだし属性も抜群のレベル。
ついカッとなって本心でもないことを言ってしまった。
でももう引き返せない。Bさんに泣きつくなんて私のプライドが許さない・・・と。
ふと、私は契約書の違約金を思い出しました。
「あ！“短期解約違約金”が取れるからいいか。契約書を改正してよかった～
入居したばかりだから部屋もきれいだろうし、短期解約違約金は家賃１ヶ月分だから損はしないかな」
と自問自答しました。
短期解約違約金とは、1年未満や２年未満など短期間で退去してしまう入居者から違約金を徴収する条文です。
ところが、弁護士に相談したところ衝撃の回答でした。
2・衝撃の結果
「解約」と「解除」に違いがあるのです。
「短期解約違約金」は借主から一方的に解約する場合の規定とみなされているようです。
貸主として予定が狂ったから支払ってねという解釈です。
今回の「退去してください」は貸主からの「契約解除」とみなされ、「短期解約違約金」適用外となるのです。
つまり私は、違約金も解約予告金も回収できず泣いたわけです。
昔と違って、今、賃貸市場は供給過多の時代です。
短い入居は貸主にとって非常に困りものです。
法律で借主は保護されていますから、通常損耗の原状回復費用やクリーニング費用は基本的に貸主負担です。
仲介業者に支払った広告宣伝費や、フリーレントといって始めの家賃を無料にしていたなら、収支を圧迫しキャッシュフローが回らないどころか赤字の心配も考えられました。
3・まとめ４点
１ 一番悪いのはルール違反した入居者Bさん。しかし法律上、入居者は弱者として守られていることを常に心にとめ行動しましょう。
２ 契約書に追加文のオススメですが、賃貸借契約書に違反した場合の違約金を設定するといいですね。
つまり、「賃貸借契約書に違反する行為をした場合、いくらいくらの違約金を支払ってくださいね～」という意味の条文です。
共用廊下に自転車を駐輪するということは、契約違反行為です。
何度注意喚起しても直らない場合は違約金を回収し、ルールを守っていただき、入居し続けてもらいましょう。
３ いくら腹が立っても貸主から退去宣言はやめましょう。解約予告１ケ月分の家賃も取れず私のように泣くことになります。
４「もう退去してほしいな～」が口癖になっているのなら、「お金払ってほしいな～」という口癖に変えましょう。
いずれにしても口は災いの元です。
あなたの入居者さんはちゃんとルールを守ってくれていますか？
※契約書や事実認定によって結論が大きく変わります。
※専門家によって解釈は様々です。
YouTube動画にてこの内容を閲覧できますのでよかったらご視聴くださいね！
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最後まで読んでいただきありがとうございます。
