空室率30％エリアで８年間満室維持の戦略
こんにちは。校條友紀子です。
今回のテーマは空室率の高い地方で満室を維持していく戦略をお届けします。
結論から先に申し上げますとズバリ「入居者アンケート」を実施することです。
内容構成は３段階です。
1 なぜ入居者アンケート？
2 その内容と効果を紹介
3 注意点
1 空室対策は広く話題となっていますが、そもそも退去が続くから対策をしなくてはならないということにお気づきでしょうか？
いかに長く入居していただくか？
ここを重視するべきです。
古くからの入居者こそ大切にするべきです。
理由は、
- 高い家賃設定のまま入居しているケースが多い
- 滞納歴やルールを守る人が多い
- 無理なクレームを言わない静かな入居者が多い
もちろん例外もあるでしょうが、あなたもそう思いませんか？
このように良好な入居者の退去を予防する戦略は、アンケートの実施です。
2 アンケート内容は主に３点です。
- 退去予定はありますか？
これによって大家さんは早く予定を組むことができます。
本来であれば、1ヶ月前の予告ですから、それよりも早く知ることによって新入居者募集に向けて計画を立てられます。
順番待ちをしている候補者にお知らせして空室期間なく次の入居を獲得できます。
また退去の理由によっては、大家さんが入居者の要望を受け入れることで退去を防止することもできます。
今までの私のケースですと「新居を建築中なので半年後に退去します」と回答される人が多くいました。
幸せな内容ですね。アンケートを実施しなければおそらく１ケ月前までわざわざ教えてもらえないでしょう。
貸主にとっては次の入居付けのための有力な情報を得られます。
- 不満や要望の有無（ソフト面）
隣人の迷惑行為によるトラブルに気づくことができます。
その迷惑行為により善良な入居者が退去しないよう大家さん側で早めに対処することができます。
これは実際に経験しましたが、やはり、当事者特に被害者からは通報しにくい事情であるため、このようにアンケートという手段をとることによって、退去を防止できています。
また、不法駐車常習犯など、夜だけの行為となると管理会社や大家さん側は気づくことができません。
これもアンケートにより知ることができました。
このような不公平感を解消してあげることにより、退去防止に繋がったと思います。
- 不満や要望の有無（ハード面）
特に設備改善要望があるかどうか？これは人によってまちまちです。
入居時期がバラバラなので古くからの入居者には温水洗浄便座やカメラ付インターホンが付いていない場合もあるでしょう。
だからといって、大家さん側からやみくもに「付けましょうか？」と歩み寄っても、
「いや、そこまで欲しいと思わないから」とか「他人が入室すること自体に抵抗がある」入居者もいます。
つまり、これは聞いてみないとわからないのです。
話が反れますが私は退去立会いの場で、「設備が充実したところに引っ越すんです」という事情をよく聞きました。
「早く言ってくれたらその設備を導入したのに！」と思っても後の祭りです。
奥ゆかしい日本人は、主張せず、「どうせ言っても無駄だろう」と転居を進めてしまうのです。
アンケートの結果、例えば温水洗浄便座を提供することにより
感謝され、退去を食い止める材料にもなっているのです。
【注意点】３つ
アンケートでのたずね方ですが、
1 不満や要望の有無（ソフト面）
については、大家さんとしては「家賃値下げ要求」を言われるんじゃないか？と躊躇してアンケートをしたくない気持ちもあるのではないでしょうか？
私もその一員でした。
たずね方としては「困りごとや不便なことは？」としてフリースペースにしています。
意外にも家賃値下げ要求をしてきた人はほとんどいませんでした。
家賃値下げに対応するかどうかは大家さん次第ですが、相場より高ければ値下げもやむを得ないでしょう。
だって、退去されたら、リフォーム代もかかりますし、不動産会社にしはらう広告宣伝費もかかります。
そして新入居者は相場の賃料で募集しますよね。
そしてすぐに入居が決まるかわかりません。
つまり、今の入居者に値下げしてあげたほうがいいのでは？という考えです。
ネットでいくらでも調べられる時代ですので、入居者は同じマンションの空室がいくらで出ているのか知っていますよ。
隠すことはできません。
しかし、このような拒絶法もあります。
例えば、昔からの入居者は家賃保証会社必須ではなかったけど、今は必須というパターンも多いのではないでしょうか？
その場合、「あなたは他の部屋より家賃が少し高めですが、その分家賃保証料を支払っていませんよね。最近の入居者さんはその支払いがある分安いんですよ」
と言えば納得してもらえるかもしれませんね。
2 不満や要望の有無（ハード面）
「設備面での改善要望はありますか？」
としています。
大家さん側が改善要望に応えられるな～という設備であれば、
アンケートの余白に
例1 温水洗浄便座をつけてほしい
例2 カメラ付きインターホンをつけてほしい
例3 エアコンの効きが悪い
例4 給湯器の具合が悪い
と列挙するといいですね。
これらの設備、実は、プロパンガス会社が費用負担してくれることが多いので大家さんにとっても入居者にとっても有利です。プロパンガスは高い！と敬遠されがちですが、このようなサービス提供を利用しつつ退去を防止して満室経営を目指しましょう。
3 聞くだけ聞いておいてほったらかし・・・はしないように。
アンケートするからには、回答してくださった入居者に「アンケート提出ありがとうございました」や
「その設備導入の見積中ですのでお待ちください」
「これは残念ながらご希望に応えられません」ときちんと１００％返事をすることが大切です。
いくら要望がとおらなかったとしても、入居者には大家さんの誠実さが伝わります。
面倒かつ憂鬱かもしれませんが、ぜひ一歩踏み出してください。リスクはありません。
私の場合、いいことばかりですので定期的に行っています。
私の使っている入居者アンケートは、ここでダウンロードできますのでよかったら皆さんの物件でご利用ください。
Excelシートで住宅用と事業用の２種類ダウンロードできるようになってます！
YouTube動画にてこの内容を閲覧できますのでよかったらご視聴くださいね！
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※さらに具体的な情報、ここには書けない体験談などをお届けします！
最後まで読んでいただきありがとうございます。
